Les loyers impayés sont le premier motif de litige entre un propriétaire et son locataire. Le réflexe est souvent le même : changer la serrure, couper l’eau, vider les lieux. C’est le meilleur moyen de perdre un dossier gagnable. La loi 67-12 prévoit une procédure rapide pour le bailleur. Elle suppose un ordre précis. Voici les étapes à suivre avant de saisir le tribunal.
1. Vérifier que votre bail ouvre la procédure rapide
Tout commence par le contrat. La loi 67-12 traite les loyers impayés dans un chapitre dédié. Cette procédure suppose un rapport locatif établi par un écrit à date certaine. Un jugement définitif fixant le montant du loyer convient également (art. 22).
Vous avez un bail écrit et enregistré ? La voie rapide vous est ouverte.
Vous louez sans écrit, sur un simple accord verbal ? Vous gardez vos droits. Mais vous passez par les règles générales, et la preuve devient plus lourde. Il faut alors reconstituer le bail par tout moyen : virements, quittances, échanges de messages, témoignages.
2. Réunir les preuves avant d’écrire
Un dossier de loyers impayés se prépare avant la première lettre. Rassemblez le contrat, les quittances, les relevés bancaires et les échanges avec le locataire.
Fixez ensuite deux chiffres, au dirham près : le montant réclamé et la période concernée. Ces deux éléments devront figurer dans la mise en demeure. Une erreur sur le décompte fragilise toute la suite.
3. La mise en demeure, l’étape qui débloque les loyers impayés
La mise en demeure est l’acte central. Elle se notifie au locataire, en pratique par huissier de justice.
La loi impose son contenu, sous peine d’irrecevabilité (art. 24). Elle doit mentionner :
- les noms et prénoms des parties, tels qu’ils figurent au contrat ;
- l’adresse du bailleur ;
- l’adresse du local loué, et si nécessaire le domicile du locataire ;
- le montant du loyer et des charges réclamés ;
- la durée concernée ;
- le total des impayés.
Une mention oubliée, et la demande peut être écartée sans examen du fond. C’est l’erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse en temps.
4. Laisser courir le délai de quinze jours
La mise en demeure fixe un délai. Ce délai ne peut pas être inférieur à quinze jours à compter de la notification (art. 25).
Pendant ce délai, le locataire peut payer de plusieurs façons. Entre vos mains contre quittance, par virement, ou par dépôt à la caisse du tribunal. Tout moyen établissant le paiement et sa date est accepté.
S’il paie, les loyers impayés sont régularisés et le litige s’arrête là. Ce point mérite attention. Le bailleur qui poursuit la procédure de mauvaise foi après avoir été payé s’expose à une indemnité de deux à six mois de loyer. Des poursuites pénales restent possibles (art. 30).
5. Ne jamais reprendre le logement soi-même
Le point mérite d’être dit clairement. L’expulsion se décide au tribunal (art. 56). Lorsqu’une personne occupe les lieux sans droit ni titre, le bailleur saisit le juge des référés (art. 55).
Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, entreposer les meubles dehors : rien de tout cela n’est prévu par la loi. Ces gestes déplacent le débat. Le juge cesse d’examiner la dette et se penche sur votre comportement. Un dossier solide devient alors un dossier discutable.
6. Faire valider la mise en demeure par le président du tribunal
Le délai est écoulé et rien n’a été payé, en tout ou en partie ? Vous pouvez demander au président du tribunal de première instance la validation de la mise en demeure et le commandement de payer (art. 26).
La décision est rapide. Le président statue dans un délai de quarante-huit heures à compter de l’enregistrement de la demande, sur la base du procès-verbal de notification et des pièces justificatives (art. 27). L’ordonnance est exécutée sur la minute.
Si la demande est rejetée, ce rejet n’est susceptible d’aucun recours (art. 28). Le bailleur peut alors réclamer son loyer selon les règles générales (art. 29). Le locataire en difficulté, de son côté, peut demander un délai de paiement au tribunal.
7. Résiliation du bail et expulsion
Vient la dernière étape. Le bailleur peut saisir le tribunal pour la résiliation du contrat et l’expulsion, sans préavis. Les loyers impayés malgré la mise en demeure figurent parmi les cas prévus par la loi (art. 56).
Le jugement d’expulsion est assorti de l’exécution provisoire lorsque le locataire n’a pas exécuté l’ordonnance de validation (art. 27). Autrement dit, la rigueur des premières étapes détermine la vitesse de la dernière.
En résumé
Les loyers impayés se règlent rarement par la seule discussion. La procédure tient en une ligne : un bail écrit, un décompte exact, une mise en demeure conforme, quinze jours, puis le tribunal. Chaque étape sautée ajoute des mois.
Notre cabinet accompagne les propriétaires et les syndics à chacune de ces étapes, de la mise en demeure à l’exécution du jugement. Découvrez notre pratique en contentieux immobilier.
Questions fréquentes
Puis-je récupérer mon logement sans passer par le tribunal ?
Non. L’expulsion suppose une décision de justice (art. 56). Reprendre les lieux par vos propres moyens vous expose, même si la dette est réelle.
Combien de temps faut-il compter ?
Le calendrier légal est court : quinze jours au minimum après la notification, puis une ordonnance dans les quarante-huit heures de la demande. La durée réelle dépend ensuite de la notification, des recours et de l’exécution.
Mon locataire n’a jamais signé de bail écrit. Que puis-je faire ?
Vous pouvez toujours réclamer les loyers impayés. Mais la voie rapide suppose un écrit à date certaine, ou un jugement fixant le loyer (art. 22). Il faut d’abord établir le bail par d’autres preuves.
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